【徹底比較】賃貸と購入どっちが得なのか？【家を買って得する人、損する人】
こんにちは。あきばです。
この度、5月下旬から戸建（賃貸）に引っ越しすることが決まり、新しい家電や家具を買い揃え部屋のインテリアを妄想して幸せな今日この頃です。
35平米１LDLから、90平米以上の3LDKへ引っ越しのため、買い揃えるもの物も多く金額的には高くつきましたが、広い家に住みたかったので満足しています。
今回引っ越しするにあたり「家を購入するか」真剣に悩みました。
年齢は33歳既婚、子供はおりませんが、年齢的にも経済的にも家を購入するには良いタイミングです。
まず大前提として、不動産においては完全に無知でした。
会社の同僚や上司は皆私と同じ年齢の頃に家を購入し「賃貸の支払いがもったいない（から家を購入するべき）」と口を揃えて言っています。
確かに同じお金を毎月払うのなら、住宅ローンを返済し終えた後に資産として家が残るのだから、購入の方が絶対に得だと思っておりましたが、うつ病になり休職した事で大きく考え方は変わりました。
自分が35年間ローンを組んで、ストレスにより働けない体になり、退職せざる終えなくなりローン破産になったことを考えると、正気の沙汰ではありません。
賃貸であれば、最悪実家に帰ったり、身分相応の家賃の家に引っ越すなど収入の増減に合わせて住む家を変えることができます。
この時点で私の考えとしては「賃貸」一択なのですが（損得抜きにして）、退職やリストラなどのリスクを考えると元も子もないので、今回の記事では経済的なメリット的にどっちが将来的に特をするのかといった点についてリアルに検証した結果を公開したいと思います。
「賃貸」と「購入」支払い総額シュミレーション
①価格3000万の物件を購入した場合の住宅ローンの支払い総額
≒4304万円
（借入金額35年、頭金なし、金利2.2%）
②家賃10万円（共益費込）の物件に35年住んだ場合の家賃総額
≒4200万円
（10万円×12ヶ月×35年）
家賃総額だけで比較した場合、両者35年の時点ではほとんど変わりませんが、総支出額だけで試算するのは不十分です。
なぜなら、購入の場合は「登記料」「固定資産税」「修繕費」といったコストや「住宅ローン控除額」「将来転売価格」が加味されておらず、賃貸の「初期費用」「更新料」が発生するからです。
実際に有利不利を比較する上では、各項目も十分に考慮して計算しなければなりません。
「賃貸」と「購入」を総支出額で比較
「マイホーム」を買うべきなのか？
家を買うかどうかは、経済的な側面だけでなく、価値観やライフスタイル、家族構成、立地などあらゆる要素があるので、一概にどちらが得なのかは測ることは難しいでしょう。
私の場合は、休職した経緯や、子供がおらず夫婦2人で、転勤もあるので、今となっては家を購入する気持ちは薄れてきたのですが、「賃貸」と「購入」でどちらがどの程度経済的に得なのか各々の総支出学で比較してみました。
＜33歳既婚、都内＞
上記がざっくりですが、試算した結果となります。
こちらの試算方法は「家を買って得する人、損する人―――人気不動産鑑定士が教える、将来不安がなくなる家の選び方」の無料ツールなのですが、エクセルのファイルに、物件購入価格や賃貸家賃、金利、頭金（デフォルトのまま使用）を入力するだけで、各々の諸費用や税金まで自動的に計算してくれてどちらが得なのか瞬時に比較することができます。
このシュミレーション上では、居住30年なら賃貸の方が1029万得ですが、もし長生きして居住50年を超えるようであれば購入した方が440万得になるようです。
入力する数値によって、結果は変わりますし、繰り上げ返済することによって、利息負担を減らすこともできるので厳密ではないですが、一つの目安になるのではないかと思います。
この差額をどう捉えるかがポイント
私のシュミレーションの場合、居住30年の場合、経済的に見ると賃貸の方が有利でした。また家賃手当が出ていることや、転勤することを考えると今のところ購入は必要ないと考えています。
長生きすることができれば、いずれは購入の方が有利になるのですが、そこまで生きるかもわかりませんし、その差額を埋められる分だけの資産構築する方が重要だと思いました。
しかし、逆に転勤もなく、地方など安く物件を所有できるのなら確実に購入していたと思います。
なぜなら、ファミリー向けや戸建物件の賃貸物件は満足できる物件が少ないからです。理由は単純で賃貸経営する上で、狭いワンルームの方が、広い間取りよりも投資効率が良くなるためです。
実例でいうと、今回の引っ越しで騒音問題があり、無用なトラブルを回避するために戸建に引っ越しを考え、東京都内で探したのですが通勤圏内且つ予算内の物件限りなく少なかったです。
↓騒音問題の記事です。
３ヶ月ほど不動産会社とこまめに連絡を取りながらモニターし、ようやく見つけたそれなりに満足いく物件ですが、 車がないのに駐車場がついていたり、リビングとキッチンの間取りがいまいちだったりと妥協したところもあります。
その点、購入の場合は限りなくこだわりを追求し、満足いく家に住むことが可能です。
差額1000万で理想の家に住めるとするならば・・貴方はどうしますか？？
持ち家は「資産」となり得るのか
最後に持ち家が「資産」になる条件は「負債超過」になっていないかだけです。
ローンの返済中で住宅を売却しても、借金が残らずプラスの資産状態であるかということですね。
とはいえ、値段が下がらない、もしくは下がりにくい家を選ぶというのは初心者ではかなり難しいのではないかと思います。
本当に信頼して相談できる不動産のプロが身の回りにいたり、それなりに勉強しなければ痛い目を見るかもしれません。
個人的にセミリタイア後に購入するのがベスト
今回の引っ越しを機会に「家」について何冊か本を読み、不動産について勉強してみましたが、結論からいうと会社員として働いているときは賃貸、セミリタイア（老後）に家を購入することがベストだと考えています。
働き盛りのうちは、会社への通勤の利便性や、副業でも人脈交流や情報交換が有利なのは都心部なので、家を購入するにしてもかなり高額になります。
そのため、今は賃貸で住みながら資産を貯めて、セミリタイアするときに、地方の中古住宅を買って田舎暮らしをできればと思っています。
根は田舎人なので、都会は消耗するんですよね。スローライフが羨ましいです。
最終的に何がベストなのかは、個人の価値観次第ではありますが、経済的な目安は必要だと思いますのでぜひ参考にしてみてください。
↓賃貸と購入する上で一番参考になった書籍です。
ブログ記事内でのエクセルの試算ツールも無料DLできるので迷われている方は一読することをお勧めします。
※参考：家を買って得する人、損する人―――人気不動産鑑定士が教える、将来不安がなくなる家の選び方
